Judicialis Rechtsprechung

Die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung durch einen Scheinverwalter führt nur zur Anfechtbarkeit, nicht zur Nichtigkeit der in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse. Dies gilt sowohl für den Einberufungsmangel infolge Beendigung des Verwalteramtes als auch bei noch fehlender Bestellung eines als Verwalter in Aussicht Genommenen.

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OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN BESCHLUSS

20 W 167/02

In der Wohnungseigentumssache

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 13.02.2002 am 28.01.2003 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet. Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 28.121,05 EUR festgesetzt.

Gründe:

Die Beteiligten zu 1) bis 4) bilden die Eigentümergemeinschaft X-str. 30 Nr. x. in Bad Schwalbach, als deren Verwalter der Beteiligte zu 5) auftritt.

In der Eigentümerversammlung vom 12.05.1998 war der zunächst von Seiten der Beteiligten zu 2) als Bauträgerin in der Teilungserklärung als erster Verwalter bestimmte X. Y. als Verwalter bestellt worden. Mit Beschluss vom 22.03.1999, dem Prozessbevollmächtigten des Verwalters am 19.05.1999 und den damaligen Prozessbevollmächtigten der Beteiligten zu 2) und 3) zugestellt am 25.05.1999, war auf Antrag der Beteiligten zu 1) in dem Verfahren 2 UR II 21/98 vom AG Bad Schwalbach diese Verwalterbestellung für ungültig erklärt worden. Auf Verlangen der Beteiligten zu 2), 3) und 4) gemäß Schreiben vom 02.06.1999 (Bl. 112 d. A.), lud X. Y. mit Schreiben vom 10.06.1999 (Bl. 7, 8 d. A.) zu einer Wohnungseigentümerversammlung am 29.06.1999, u. a. mit dem Tagesordnungspunkt "Einsetzung einer neuen Hausverwaltung", ein. Unter TOP 4 b) "Einsetzung einer neuen Hausverwaltung" (Bl. 108 d. A.) heißt es in dem Versammlungsprotokoll vom 29.06.1999:

Es wird mit der Eigentümergemeinschaft ein Termin vereinbart, an dem die neue Hausverwaltung vorgestellt und bestellt werden soll. Beginn dieser Bestellung soll dann der 01.Oktober 1999 sein."

In einem Schreiben vom 13.09.1999 (Bl. 47 d. A.) an alle Wohnungseigentümer erklärte sich der Beteiligte zu 5) zur Übernahme der ihm in einem persönlichen Gespräch mit dem Geschäftsführer der Beteiligten zu 2) und dem Beteiligten zu 4) angetragenen Hausverwaltung auf der Basis eines beigefügten Vertragsentwurfs bereit. Unter dem 14.09.1999 wurde ein Verwaltervertrag unterzeichnet (Bl. 123-125 d. A.) In einer Eigentümerversammlung vom 11.01.2000, zu der der Beteiligte zu 5) alle Eigentümer eingeladen hatte und an der bis auf die Beteiligten zu 1) auch alle teilnahmen, wurde unter TOP 2 die mit Verwaltervertrag vom 14.09.1999 mit Wirkung ab dem 01.10.1999 erfolgte Verwalterbestellung des Beteiligten zu 5) bestätigt (Bl. 44 d. A.).

Die Antragsteller haben die Feststellung begehrt, dass der Beteiligte zu 5) nicht Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist sowie die Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung 12.12.2000 (Bl. 49-51 d. A.) nicht einstimmig gefassten Beschlüsse. An dieser von dem Beteiligten zu 5) geleiteten Versammlung haben alle Wohnungseigentümer teilgenommen bzw. waren vertreten, Herr V. mit Vollmacht für seine Ehefrau. Eingangs des Protokolls wird wegen der Tagesordnung auf ein allen Eigentümern zugegangenes Einladungsschreiben der Hausverwaltung vom 27.11.2000 Bezug genommen und festgestellt, die Einberufung sei fristgerecht und ordnungsgemäß erfolgt. Zu TOP 2 wurde die Genehmigung der Jahresabrechung 1999 und der darauf beruhenden Einzelabrechnungen, zu TOP 3 die Entlastung des Verwalters und der Eigentümervertretung/Kassenprüfer für diesen Zeitraum und zu TOP 4 die Genehmigung des Wirtschaftsplans 2000 und dessen Fortgeltung mehrheitlich beschlossen. Während die Antragsteller bei den TOP 2, 3, und 4 mit "nein" stimmten, ergingen zu TOP 6 (Wasserzähler) und TOP 7 A und B (Haftpflichtversicherung und Kabelkosten) einstimmige Beschlüsse mit der Stimme der Beteiligten zu 1).

Die Antragsteller haben die Meinung vertreten, die angefochtenen Mehrheitsbeschlüsse seien ungültig, weil der Beteiligte zu 5) nicht Verwalter sei. Sowohl die Einladung zur Versammlung von 12.12.2000 als auch die Leitung dieser Versammlung sei durch einen hierzu nicht Berechtigten erfolgt. Nachdem sie mit Schriftsatz vom 19.03.2001 (Bl. 11, 12 d. A.) zunächst vorgetragen haben, sie hätten eine Ablichtung des Versammlungsprotokolls vom 12.12.2000 erst in dem Verfahren II UR 20/00 AG Bad Schwalbach als Anlage zu einem Schriftsatz der Gegenseite vom 02.02.2001 erhalten, haben sie mit Schriftsatz vom 12.02.2002 (Bl. 130 d. A.) vorgetragen, das Versammlungsprotokoll vom 11.01.2000 auf diese Weise erhalten zu haben.

Die Anträge der Antragsteller sind vom Amtsgericht mit Beschluss vom 28.09.2001 zurückgewiesen worden. Auch die Erstbeschwerde ist erfolglos geblieben.

Die Antragsteller haben mit ihrer weiteren Beschwerde die Verletzung von §§ 24 Abs. 1 und Abs. 5 sowie von § 26 Abs. 3 WEG gerügt und erneut geltend gemacht, alle nach der rechtskräftigen Ungültigkeit der Wahl des Verwalters Y. mit Beschluss des AG Bad Schwalbach vom 21.03.1999 gefassten Beschlüsse seien nicht nur anfechtbar, sondern nichtig.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte und auch sonst zulässige, insbesondere form und fristgemäß eingelegte weitere Beschwerde ist nicht begründet. Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO). Das Landgericht hat zu Recht die Zurückweisung des Antrags auf Ungültigerklärung der in der Versammlung vom 12.12.2000 mehrheitlich gefassten Beschlüsse durch das Amtsgericht und die Zurückweisung des Feststellungsantrags, dass der Beteiligte zu 5) nicht Verwalter ist, bestätigt.

Den Antragstellern ist allerdings darin zu folgen, dass der erste Verwalter Y. die Eigentümerversammlung vom 29.06.1999 -auch auf Verlangen der Wohnungseigentümer nach § 24 Abs. 2 WEG- nicht wirksam einberufen konnte, weil die Ungültigerklärung seiner Bestellung im Zeitpunkt des Einladungsschreibens vom 10.06.1999 bereits rechtskräftig war. Die Einberufung einer Eigentümerversammlung beim Fehlen eines Verwalters hätte deshalb nach § 24 Abs. 3 WEG, bzw. falls auch kein Verwaltungsbeirat bestellt war, durch einen vom Gericht hierzu ermächtigten Wohnungseigentümer erfolgen müssen (Niedenführ/Schulze: WEG, , 6.Aufl., § 24, Rdnr. 6; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 8. Aufl., § 24, Rdnr. 24). Auf die in der Eigentümerversammlung vom 29.06. 1999 gefassten Beschlüsse kommt es vorliegend jedoch nicht an, weil zu TOP 4 b dieser Versammlung ohnedies nicht die Bestellung des Beteiligten zu 5) als Verwalter beschlossen wurde, sondern erst zu TOP 2 der Versammlung vom 11.01.2000.

Die zu TOP 2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.01.2000 beschlossene "Bestätigung der Verwalterbestellung zum 01.10.1999" ist als Bestellung des Beteiligten zu 5) zum Verwalter der Eigentümergemeinschaft ab dem 11.01.2000 wirksam, wovon das Landgericht zutreffend ausgegangen ist. Zwar konnte der Beteiligte zu 5) trotz des im September 1999 unterzeichneten Verwaltervertrages nicht wirksam zu der Eigentümerversammlung vom 11.01.2000 einladen, weil keine rückwirkende Verwalterbestellung zulässig ist (Palandt/Bassenge: WEG, 62. Aufl., § 26, Rdnr. 2; Staudinger/Wenzel: WEG, 12. Aufl., § 26, Rdnr. 28). Die Einberufung der Eigentümerversammlung durch einen nicht gemäss § 24 Abs. 1 oder Abs. 3 WEG Befugten führt aber entgegen der Meinung der Antragsteller nach ganz überwiegender Auffassung in Rechtsprechung und Literatur nur zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur Nichtigkeit der in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse (BayObLG in ständiger Rechtsprechung, vgl. z. B. schon MDR 1982, 322 und zuletzt den Beschluss vom 07.02.2000 in NZM 2002, 346, 347; OLG Köln WE 1996, 311, 312; Palandt/Bassenge, aaO., § 24, Rdnr. 2; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl., § 24 Rdnr. 6; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 8. Aufl., § 23, Rdnr. 145 und Zitate in Fußnote 1, Seite 827; anderer Auffassung: Weitnauer-Lüke: WEG, 8. Aufl., § 23, Rdnr. 15; OLG Stuttgart NJW-RR 1986, 315,316). Die herrschende Meinung, der auch das Landgericht gefolgt ist, vertritt auch der Senat in ständiger Rechtsprechung (OLGZ 1985, 142, 143; Beschluss vom 12.07.2001 -20 W 305/99-).

Zwar liegt keine Wohnungseigentümerversammlung im Sinn des WEG vor mit der Folge, dass keine rechtsverbindliche Beschlüsse der Eigentümer gefasst werden können, wenn ein beliebiger Dritter, der in keinerlei Beziehung zu den Wohnungseigentümern steht, eine "Versammlung" einberuft (Merle, aaO., § 23, Rdnr. 147 und 104). Bei dem Beteiligten zu 5) handelt es sich aber nicht um einen sonstigen beliebigen Dritten in diesem Sinn, denn er hat auf Grund des Verwaltervertrages vom September 1999 bereits Verwaltertätigkeit tatsächlich entfaltet und es war auf Grund der Mehrheitsverhältnisse mit seiner Bestellung zu rechnen. Die dem Beteiligten zu 5) fehlende Einberufungsbefugnis kann deshalb nicht zu anderen Rechtsfolgen führen als bei einem früheren Verwalter, dem nach Ablauf der Bestellungszeit, Amtsniederlegung oder Abberufung die Einberufungsbefugnis fehlt, was aber nur die Anfechtbarkeit der in einer von ihm einberufenen Versammlung gefassten Beschlüsse zur Folge hat.

Auf andere Gründe als die fehlende Einberufungsbefugnis des Beteiligten zu 5) haben die Beteiligten zu 1) die nach ihrer Meinung gegebene Nichtigkeit der Verwalterbestellung nicht gestützt.

Aus den dem Senat wegen der weiteren Beschwerde 20 W 9/03 vorliegenden Akten 2 UR II 20/00 des AG Bad Schwalbach ergibt sich, dass in diesem Verfahren mit dem Schriftsatz des Rechtsanwalts P. vom 02.02.2001 lediglich das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 12.12.2000 eingereicht worden ist. Dieses enthält unter TOP 2 den Beschluss über die Jahresabrechnung 1999, den der Amtsrichter mit Auflagenbeschluss vom 12.01.2001 angefordert hatte. Der Vortrag der Antragsteller, sie hätten das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 11.01.2000 mit dem Schriftsatz der Gegenseite in dem Verfahren 2 UR II 20/00 erhalten, ist demnach unzutreffend. Dass die Antragsteller (nach ihrem eigenen Vortrag) die Verwalterbestellung vom 11.01.2000 nicht mehr anfechten können (wegen Versäumung der Wiedereinsetzungsfrist, wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat), begründet gerade das für ihren Feststellungsantrag erforderliche Rechtsschutzinteresse. Die Verwalterbestellung durch TOP 2 der Versammlung vom 11.01.2000 ist aber mangels erfolgreicher Anfechtung bestandskräftig, § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG, ohne dass es darauf ankäme, weshalb die Antragsteller eine Anfechtung unterlassen haben. Ihr Antrag auf Feststellung, dass der Beteiligte zu 5) nicht Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist, war deshalb unbegründet.

Der Antrag auf Ungültigerklärung der in der Eigentümerversammlung vom 12.12.2000 nicht einstimmig gefassten Beschlüsse war demnach ebenfalls unbegründet, weil der einzige von den Antragstellern geltend gemachte Anfechtungsgrund, nämlich die dem Beteiligten zu 5) fehlende Einberufungsbefugnis, wie erörtert, nicht eingreift, und inhaltliche Beanstandungen der zu TOP 2, 3 und 4 am 12.12.2000 gefassten Beschlüsse auch in der weiteren Beschwerde nicht vorgebracht wurden und auch sonst nicht ersichtlich sind.

Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob die Anfechtung der in der Versammlung vom 12.12.2000 gefassten Mehrheitsbeschlüsse allein wegen eines nach Auffassung der Antragsteller vorliegenden Einberufungsmangels schon deshalb gegen Treu und Glauben verstößt, weil die Antragsteller der Feststellung der ordnungsgemäßen Einberufung der Versammlung trotz der Kenntnis aller nach ihrer Meinung den Einberufungsmangel ergebenden Umstände nicht entgegengetreten sind (BayObLG NJW-RR 1992, 910; OLG Hamm NJW-RR 1993, 468, 469; Merle, aaO., § 43, Rdnr. 102).

Die Gerichtskosten ihrer demnach erfolglosen weiteren Beschwerde haben die Beteiligten zu 1) gemäß §§ 47 Satz 1 WEG i. V. m. 97 Abs. 1 ZPO analog zu tragen. Es bestand für den Senat keine Veranlassung, von dem in der freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Grundsatz abzuweichen, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen, § 47 Satz 2 WEG, zumal das Unterliegen der Beteiligten zu 1) für eine Anordnung nicht ausreicht und Rechtsanwaltskosten auf Seiten der Beteiligten zu 2) - 5) nicht erkennbar entstanden sind.

Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG und erfolgte in Anlehnung an die unbeanstandet gebliebene Wertfestsetzung durch das Landgericht.

Ende der Entscheidung